Ihr Fahrplan, um mit klarem Kopf, strukturiertem Vorgehen und einer kooperativen Verhandlungsstrategie bares Geld zu sparen.

Der Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks ist eine der finanziell und emotional bedeutendsten Entscheidungen im Leben. Dabei lassen sich schnell enorme Summen sparen – durch kluge Vorbereitung, gezieltes Verhandeln und die Vermeidung typischer Denkfehler.

Wir zeigen Ihnen, wie Sie als private:r Immobilienkäufer:in nicht nur Geld sparen, sondern auch zu besseren Kaufentscheidungen gelangen – ganz gleich, ob Sie zum ersten Mal kaufen oder bereits Erfahrung mitbringen. Dieser Fahrplan richtet sich an alle, die eine Immobilie erwerben und dabei Sicherheit, Orientierung und Einsparmöglichkeiten durch strukturiertes Vorgehen und Verhandeln suchen.

Wir empfehlen dringend, die Reihenfolge einzuhalten. Abkürzungen oder ein Umstellen der Schritte führen häufig zu kostspieligen Um- und Irrwegen. Um einen Immobilienkauf optimal und effektiv verhandeln zu können, sollten Sie zunächst über sich selbst, anschließend über das Objekt und Ihre Verhandlungspartner Klarheit gewinnen.

Los geht’s!

Phase 1: Orientierung gewinnen – Klarheit vor Geschwindigkeit

1. Nicht vom Verkaufsdruck treiben lassen – sondern strukturiert prüfen.

Fast jedes Exposé suggeriert: "Es gibt schon weitere Interessenten" – eine beliebte Verkaufsstrategie, um Zeitdruck aufzubauen. Makler:innen und Verkäufer:innen setzen dabei gezielt auf den sogenannten Knappheitsirrtum: Wenn etwas nur einmal verfügbar ist, erscheint es automatisch wertvoller. Doch diese kognitive Verzerrung führt oft dazu, dass Käufer:innen vorschnell handeln – und mehr bezahlen, als nötig.
Bleiben Sie ruhig. Auch wenn es diese eine Immobilie nur einmal gibt, ist das kein Grund für irrationales Verhalten. Wer den Prozess strukturiert durchläuft, kann objektiv prüfen, was die Immobilie wirklich wert ist – in Bezug auf Markt, Zustand und eigene Zahlungsbereitschaft. Und genau das spart oft fünfstellige Beträge.
Akzeptieren Sie: Knappheit ist normal – aber kein Grund zur Eile. Lassen Sie sich nicht treiben, sondern treffen Sie Ihre Entscheidung mit klarem Kopf.

2. Wie viel Immobilie können und wollen Sie sich leisten?

Kalkulieren Sie ehrlich – mit allen Kaufnebenkosten, späteren Sanierungs- bzw. Baukosten und einem realistischen Puffer. Viele unterschätzen insbesondere beim Grundstückskauf die versteckten Zusatzkosten, die mit dem geplanten Bauvorhaben einhergehen: Der Mehrspartenhausanschluss schlägt häufig mit 10.000 € zu Buche. Der Garten- und Landschaftsbau kann – je nach Umfang und Gelände – sogar bis zu 10% der Bausumme ausmachen. Bordsteine und Gehwege müssen nach Abschluss der Bauarbeiten auf eigene Kosten instand gesetzt werden. Und auch das Einmessen durch das Vermessungsamt wird gerne vergessen – mit bis zu 1.500€ zusätzlich. Nutzen Sie bei Ihrer Budgetplanung auch Fördermittel – etwa für Familien oder energieeffizientes Sanieren – und lassen Sie sich frühzeitig beraten. Ähnliches gilt für den Erwerb einer Wohnung: Gibt es Hinweise auf einen erheblichen Modernisierungsstau in der Wohnanlage? Wird die Wohnung möglicherweise nur deshalb verkauft, weil in der Eigentümergemeinschaft bereits über eine umfangreiche – und teure – Sanierungsmaßnahme diskutiert wird, deren Sonderumlagen bald anstehen könnten? Solche verdeckten Kosten können schnell fünfstellige Beträge erreichen und müssen frühzeitig erkannt und einkalkuliert werden. Wir helfen Ihnen gerne bei der realistischen Einschätzung.

3. Klare Anforderungen definieren: Muss, Kann und No-Go.

Nur wer vorab weiß, was er wirklich braucht, was wünschenswert wäre – und was ein klares Ausschlusskriterium ist –, kann Angebote strukturiert vergleichen und sinnvoll bewerten. Schreiben Sie Ihre Anforderungen ruhig auf. So erkennen Sie schneller, ob ein Objekt wirklich passt – oder ob Sie sich gerade von gutem Marketing blenden lassen. Ein klar definierter und gemeinsam mit Ihrem Partner abgestimmter Kriterienkatalog schützt vor Spontankäufen, stärkt Ihre Verhandlungssicherheit und macht Sie weitgehend immun gegen Verkaufsrhetorik. 

Phase 2: Die Immobilie richtig prüfen 

4. Marktanalyse: Ist der Preis fair oder emotional gesetzt?

Vergleichen Sie ähnliche Objekte in Lage, Zustand und Ausstattung. Den Bodenrichtwert eines Grundstücks erfahren Sie oftmals kostenfrei von Ihrem Immobilienfinanzierer.

5. Grundstück? Dann zählt die Bebaubarkeit – nicht nur die Lage.

Nicht alles, was als "Baugrundstück" angeboten wird, ist auch baulich sinnvoll nutzbar. Vom halbtrockengelegten Dorfteich bis zum Bauvorbescheid mit nahendem Ablaufdatum – wir haben schon alles gesehen. Relevante Faktoren sind u.a.: Bodenbeschaffenheit (Baugrundgutachten!), Topografie, Bebauungsplan, Altlasten, rechtliche Einschränkungen etc. und selbstverständlich Ihr konkretes Vorhaben. Dass das verfügbare Baufenster zu klein ist und zweistöckige Häuser laut Bebauungsplan nicht erlaubt sind, wollen Sie besser vor als nach erfolgtem Grundstückskauf wissen. Unser Architektenteam prüft für Sie, was baulich möglich ist – und was nicht. Damit Sie Zeit, Geld und Nerven sparen.

6. Exposé ≠ Realität: Besichtigen mit kritischem Blick.

Lichtdurchflutete Fotos sagen nichts über evtl. feuchte Wände, Kältebrücken, Schlacke bzw. Asbest in den Böden oder den nächtlichen Straßenlärm. Was zählt, ist das, was nicht im Exposé steht. Ein Mandant wollte einen Neubau zum Erstbezug erwerben. Zum Glück fiel bei der Besichtigung der viel zu hohe Stromzählerstand im Haustechnikraum auf – Ergebnis: eine falsch dimensionierte Luftwärmepumpe lief konstant und irreparabel im stromfressenden Notbetrieb. Achten Sie auf jede Kleinigkeit, stellen Sie offene Fragen – oder am besten: bringen Sie jemanden vom Fach mit, wie z.B. eine:n öffentlich bestellte:n und vereidigte:n Bausachverständige:n. Nutzen Sie vor Ort jede Gelegenheit und kommen Sie mit Ihren zukünftigen Nachbarn ins Gespräch, so erfahren Sie viel über Ihr womöglich zukünftiges neues Zuhause und wissen anschließend, ob Sie sich auf die neue Nachbarschaft freuen können.

7. Home-Staging durchschauen – nicht blenden lassen.

Schön eingerichtet bedeutet nicht gleich gut gebaut. Achten Sie lieber auf Substanz, Dämmung, Fenster, Dach, Haustechnik etc. – nicht auf optisch ansprechende Arrangements.

8. Früh zur Besichtigung – am besten mit Gutachter:in.

Die angebotene Immobilie könnte Ihre Traumimmobilie sein? Wir empfehlen: Bereits zum ersten Termin jemanden vom Fach mitzunehmen. So erkennen Sie Mängel, bevor Sie sich emotional binden – und haben Argumente für Ihre Verhandlung. Sie zeigen ernstes Interesse bei Verkäufer und Makler durch Ihre Vorleistung - gleichzeitig gehen Sie schonend mit den zeitlichen Ressourcen Ihres Gegenübers um, was man sicher zu honorieren weiß. Die Prüfung durch einen Bausachverständigen oder einen Architekt erhöht letztlich für beide Seiten die Sicherheit der Transaktion und schützt vor späteren Überraschungen. Spricht nichts oder wenig gegen Ihre Traumimmobilie, so können Sie auch direkt im Kaufprozess weitermachen und haben sich einen Termin gespart. Praxistipp an der Stelle: Sie haben den Experten eigens für die Besichtigung engagiert. Nutzen Sie das im Anschluss für ein Gespräch unter vier Augen – und sortieren Sie gemeinsam Ihre Erkenntnisse. So gewinnen Sie Abstand, schärfen Ihre Argumente und setzen gezielt die richtigen Verhandlungsschwerpunkte.

9. Wohnungskauf = WEG prüfen!

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird Teil einer Gemeinschaft – gewissermaßen einer Zwangsehe mit vielen Ihnen unbekannten Personen. Prüfen Sie daher vorab: Protokolle der Eigentümerversammlungen, Rücklagen, Konflikte, geplante Sanierungen. Wir helfen Ihnen gerne, die Gemeinschaft hinter der Wohnung zu verstehen und richtig einzuschätzen.

10. Irrationales Verhalten – typische Denkfehler vermeiden

Wer sich in eine Immobilie verliebt und sich auf unbekanntes, emotional aufgeladenes Terrain begibt, läuft Gefahr, die Realität auszublenden. Gerade Erstkäufer:innen unterliegen typischen Denkfehlern wie dem Verliebtheitsfehler, dem Knappheitsirrtum oder der sogenannten Sunk Cost Fallacy. Das kann dazu führen, dass Warnsignale ignoriert, Preise nicht hinterfragt oder schlechte Lagen schöngeredet werden.
Als erfahrene Verhandlungsberater für Immobilien helfen wir Ihnen, in dieser Phase rational zu bleiben – und emotional tragfähige, aber sachlich fundierte Entscheidungen zu treffen.
 

Mehr zu den häufigsten Denkfehlern beim Immobilienkauf sehen Sie in unserer YouTube-Serie: ‚Kaufen ohne Bauch(gefühl)‘ – Denkfehler erkennen, sich selbst zu Nutze machen und besser entscheiden.

Sollten Sie keine professionelle Unterstützung zur Hand haben, dann nehmen Sie zumindest Ihren kritischsten Freund oder Ihre Partnerin mit in den Entscheidungsprozess. Bitten Sie diese Person ausdrücklich, Ihre Argumentation zu hinterfragen – besonders dann, wenn Sie sich selbst schon innerlich entschieden haben. Schon diese einfache Maßnahme kann helfen, die teuersten Fehler zu vermeiden.

Sie haben die Immobilie ausgiebig geprüft bzw. prüfen lassen, haben die typischen Denkfehler erfolgreich vermieden und können mit Klarheit sagen, dass Sie diese Immobilie kaufen wollen? Dann geht es jetzt ans Eingemachte:

Phase 3: Klug verhandeln – Preis, Bedingungen & Sicherheit

11. Verhandeln – der größte Hebel für Kosteneinsparungen beim Immobilienkauf

Bevor wir im nächsten Schritt über das "WIE" sprechen - müssen wir einmal über das "DASS" sprechen. Nicht zu verhandeln ist der teuerste Fehler, den wir immer wieder sehen – dicht gefolgt von unzureichendem oder ineffektivem Verhandeln. Verhandeln ist nicht gleich Verhandeln! Nutzen Sie einen kooperativen, integrativen Verhandlungsstil, um das bestmögliche Ergebnis in Ihren Gesprächen mit Verkäufer:in und Makler:in zu erzielen. Schaffen Sie es dabei das Optimum für sich herauszuholen und gleichzeitig eine Win-Win Situation für alle Beteiligten herzustellen, so steht einem Notartermin mit gut gelaunten Vertragspartnern nichts mehr im Wege.

12. Schriftliche Gutachten und Angebote einholen – und als Verhandlungshebel nutzen.

Ein Sachverständigenblick kann den Preis deutlich senken. Oftmals reicht das gesprochene Wort eines Bausachverständigen bereits im Besichtigungstermin. Wenn alle Silikonfugen erneuert werden müssen, dann ist das so und kann eingepreist werden. Wenn der Geländeverlauf eines Grundstücks eine Aufschüttung und Befestigung erfordert, damit das Grundstück überhaupt als solches hergestellt ist, dann ist das auch so, wenn Sie den Punkt mit einem schriftlichen Angebot eines regionalen Garten- und Landschaftsbauers in Höhe von 45.000 Euro im Gespräch untermaueren, dann haben Sie einen starken Anker gesetzt. Das gleiche gilt für Abriss, Mängelbeseitigung etc. Wir helfen bei Auswahl und Auswertung – und setzen die Ergebnisse gezielt in der Verhandlung ein.

13. Nicht selbst verhandeln

Ihre Verhandlungsmacht steigt erheblich, wenn Sie nicht selbst verhandeln. Denn so schaffen Sie professionelle Distanz – und geraten nicht direkt unter Druck. Verkäufer:innen und Makler:innen müssen sich deutlich stärker um Ihre Zustimmung bemühen, wenn die finale Entscheidung nicht am Verhandlungstisch fällt.
Dieses Vorgehen ist übrigens völlig üblich: In rund 75 % aller Immobilientransaktionen in Deutschland lassen sich die Verkäufer:innen durch Makler:innen vertreten – auch in den Verhandlungen. Warum sollten Sie sich diesen taktischen Vorteil nicht ebenfalls zunutze machen? Warum sollten Sie als Laie allein gegen erfahrene Profis bestehen?
Genau deshalb sprechen sowohl die taktische als auch die fachliche Perspektive für die Unterstützung durch einen professionellen, emotional unabhängigen Immobilienverhandler – durch uns. Während wir in Ihrem Namen verhandeln, bleiben Sie souverän und entspannt im Hintergrund.
Falls Sie dennoch selbst verhandeln möchten, empfehlen wir: Verzichten Sie im entscheidenden Gespräch auf die Teilnahme Ihres Partners oder Ihrer Partnerin – das schafft mehr Spielraum. Alternativ kann ein erfahrener Freund oder eine vertraute Person für Sie auftreten.
Noch besser: Sprechen Sie mit uns. Im kostenlosen Kennenlerngespräch finden wir gemeinsam heraus, wie wir Sie gezielt unterstützen können.

14. Nicht nur den Preis verhandeln

Erkunden Sie zunächst durch Fragen die Interessen und dahinterliegende Bedürfnisse Ihres Gegenübers. Erfahrene Verhandler bereiten eine Verhandlung penibel vor und überlegen sich: was sind meine Verhandlungsgegenstände (was will ich) und gewichten diese. Die Verhandlungsgegenstände Ihres Gegenübers und aller an der möglichen Transaktion Beteiligten bringen Profiverhandler durch gezielte Fragetechniken in Erfahrung und anschließend mit den eigenen Verhandlungsgegenständen geschickt in Ausgleich, so dass das häufig zitierte Win-Win entstehen kann. Mögliche Verhandlungsgegenstände könnten z.B. sein: Reservierung kostenfrei und ausreichend lang um alle noch offenen Fragen zu klären, Baugrundgutachten vor Kauf, Höhenaufmaß, Übergabetermin, Inventar, Mängelbeseitigung, Abriss, Baum(wurzel)beseitigung, Zahlungspläne, Einbauten, Intensivreinigung, Makler:innenprovision, Notartermin – all das und vieles mehr ist verhandelbar. Wir helfen Ihnen, an alles zu denken und faire Lösungen zu finden.

15. Nie mit dem Preis starten

Eine kluge kooperative Verhandlung beginnt also mit Verständnis, niemals mit Forderungen - und schon garnicht mit der Forderung nach einem Preisnachlass. Starten Sie nicht mit dem Verhandlungsgegenstand, der Ihrem Gegenüber vermutlich am allerheiligsten - wenn auch Ihnen am allerwichtigsten ist - und das ist in aller Regel: der Kaufpreis. Beginnen Sie lieber mit "leichteren" Themen und holen Sie sich ein paar "Ja's" bevor Sie nach einer gut begründeten Preisreduktion fragen.

16. Kein Zugeständnis ohne Gegenforderung

Wenn Sie ein Zugeständnis machen (müssen), dann stets nur gegen eine Gegenforderung.

17. Nachverhandeln ist legitim – wenn neue Fakten da sind.

Prinzipiell gilt ein Handschlag. Sollte sich aber im weiteren Verlauf eine neue Sachlage ergeben, dann ist es völlig legitim, erneut ins Gespräch zu gehen. Ein bisher unbekanntes Feuchteproblem im Keller? Die Luftwärmepumpe im teuren Notbetrieb. 

Phase 4: Sicher zum Abschluss 

18. Alle Zusagen schriftlich fixieren – keine Ausnahmen.

Während mit Blick auf den Notartermin den meisten völlig klar ist, dass diese Vereinbarung schriftlich festgehalten wird, wird dieser Grundsatz davor oft vernachlässigt. Gerade in der heißen Phase der Geschäftsanbahnung – zwischen Besichtigungen, Rücksprachen und Vorverhandlungen – werden viele Zusagen nur mündlich getroffen. Doch was nicht dokumentiert ist, wird leicht vergessen oder später unterschiedlich erinnert. Unser Tipp: Halten Sie alle Vereinbarungen konsequent schriftlich fest – am besten direkt im Anschluss an ein Gespräch oder Telefonat. Eine einfache Möglichkeit: Am Ende einer E-Mail schreiben Sie zum Beispiel: „Falls Sie zu einem der oben genannten Punkte eine abweichende Notiz haben, lassen Sie es mich bitte bis zum XX.XX.XXXX wissen. Andernfalls gehe ich davon aus, dass diese Zusammenfassung unserem gemeinsamen Verständnis entspricht.“ Lassen Sie – soweit möglich – alle relevanten Punkte bereits im Notarvertrag festhalten. Noch besser ist es, kritische Themen vor Vertragsunterzeichnung vollständig zu klären. 

19. Timing: Kurz vor Schluss 

Kurz vor Notartermin ist Ihre Verhandlungsmacht aus unserer Erfahrung am größten. Ihre Verhandlungspartner haben aufgrund Ihrer bisherigen akribischen Analyse und Ihrer Verhandlungstätigkeit, viel Zeit in Sie investiert. Das Interesse, das Geschäft nach all den bisher bereits versunkenen Kosten, mit Ihnen abzuschließen ist irrational groß. Diesen Denkfehler können Sie sich zunutze machen. Zugeständnisse, die Sie jetzt nicht erwirken, werden Sie niemals bekommen. Nutzen Sie diese letzte Chance - aber bitte auf eine charmante Art und Weise ganz im Sinne des "Win-Wins".

20. Rechtlicher Check vor dem Notartermin

Lassen Sie sich den Vertragsentwurf vom Notar erklären – idealerweise in einem separaten Termin mit ausreichend Zeit. So vermeiden Sie Missverständnisse, erkennen unvorteilhafte Klauseln frühzeitig und stellen sicher, dass Sie jede Formulierung wirklich verstanden haben. Stellen Sie Fragen. Um abschließend auf der sicheren juristischen Seite zu sein, empfehlen wir unseren Mandanten an dieser Stelle zusätzlich immer eine juristische Vertragsprüfung durch eine:n Juristen. 

Unser Fazit

Immobilienkauf ist kein Bauchgefühl-Projekt. Wer strukturiert prüft, typische Denkfehler erkennt und professionell verhandelt, spart oft 5–15 % des Kaufpreises – und schützt sich vor teuren Überraschungen.

Sie haben Fragen? Wir begleiten Sie vom ersten Gespräch bis zum optimal verhandelten Ergebnis – unabhängig, persönlich und mit Fingerspitzengefühl. Rufen Sie uns an und vereinbaren Sie ein kostenloses Kennenlerngespräch!

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich zur allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Finanz- oder Steuerberatung dar. Jede Immobilienkauf- und Verhandlungssituation ist individuell – bitte lassen Sie sich bei spezifischen Fragen von uns und weiteren qualifizierten Fachleuten (z. B. Baurechtler:innen, Bausachverständigen, Finanzberater:innen, Architekt:innen) individuell beraten. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Haftung für Entscheidungen, die auf Basis dieser Inhalte getroffen werden.